Dự án RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng hành
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là một khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, mà đã tồn tại từ năm 2018. Tuy nhiên, chỉ đến năm 2022, khi lãi suất Mỹ được điều chỉnh tăng và lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ vượt qua lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử, RWA mới thực sự thu hút được sự chú ý rộng rãi. Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế của chúng và thị trường tiềm năng.
Phương pháp thị trường bất động sản mã hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD. Các mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt, thu hút nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh
Chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp token bất động sản
Việc token hóa bất động sản còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
So với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản truyền thống (REIT), RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, RWA có thể cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều cơ hội quản lý và quyền sở hữu hơn, với mô hình hoạt động phi tập trung hơn.
Bằng cách quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, có thể tóm tắt những ưu nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư, mở rộng cơ sở nhà đầu tư
Tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản
Danh mục đầu tư đa dạng
Tăng cường tính minh bạch của tài sản
Nhược điểm:
Khung pháp lý chưa hoàn thiện
Chi phí quản lý có thể cao.
Thiếu thị trường thứ cấp trưởng thành
Cần hoàn thiện cơ chế bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư
Phân tích trường hợp
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ.
RealT mua bất động sản và token hóa, ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba chịu trách nhiệm quản lý và bảo trì. Tiền thuê nhà sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng pháp lý được tách biệt với công ty sở hữu bất động sản.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị 323.020 đô la, mỗi token 52,10 đô la, tổng cộng 6.200 token. Tiền thuê hàng tháng 2.600 đô la, sau khi trừ đi 622 đô la chi phí, lợi nhuận ròng là 1.978 đô la. Mỗi token có lợi nhuận hàng năm 3,83 đô la, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
RealT cung cấp 100% token, duy trì mô hình hoạt động rủi ro thấp. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, RealT chỉ thu 2% phí token hóa. Cách này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng đem lại thách thức. Khi tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có thể có xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư. Nếu RealT nắm giữ quá nhiều cổ phần sẽ giảm tính thanh khoản, trong khi nắm giữ quá ít thì thiếu động lực giám sát.
Dữ liệu cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT có số tiền đầu tư dưới 500 đô la, 9% trong khoảng 500-2000 đô la, và 1% trên 2000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
RealT đã phân phối khoảng 6 triệu đô la tiền thuê trên mạng Gnosis. Phí nền tảng dao động từ 2,5% đến 3% tiền thuê, doanh thu trong hai năm khoảng 150K-180K đô la. Tuy nhiên, lợi nhuận cụ thể mà RealT thu được từ tiền thuê là không rõ.
RealT áp dụng cấu trúc công ty đa tầng, bao gồm thực thể hoạt động cốt lõi, công ty mẹ bất động sản và các LLC tương ứng với từng bất động sản, nhằm đơn giản hóa quy trình pháp lý và cách ly rủi ro.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà. Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong giao dịch bất động sản thực tế, nhưng cũng dấy lên nghi ngờ liệu nó có thực sự là một dự án RWA hay không.
Mặc dù nhận được sự đầu tư từ các tổ chức nổi tiếng như Coinbase và Solana Ventures, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý. Hiện tại, TVL khoảng 16 triệu USD, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm Parcl dễ sử dụng và có tốc độ phát triển nhanh, nhưng mức độ quan tâm và thị phần trên thị trường vẫn còn thấp, có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020, ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng hai sản phẩm của nó đáng được đề cập:
Dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được token hóa: Chủ nhà có thể token hóa bất động sản và sử dụng làm tài sản thế chấp để vay mượn.
Tài chính vay mua nhà: Người dùng sau khi mua nhà có thể mã hóa quyền sở hữu để vay vốn, dùng để trả nợ ngân hàng.
Reinno hoạt động theo mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến, có những rủi ro rõ ràng:
Khó khăn trong việc kiện người vay vi phạm hợp đồng
Không thể ngăn chặn hiệu quả việc chủ nhà "đôi hoa" giá trị bất động sản
Các rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA vẫn đang ở giai đoạn đầu, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hay dự án dẫn đầu. Quy mô dự án hiện tại và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc tách biệt rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm đối tượng đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng RWA trong bất động sản, sự tiến bộ trong lập pháp và hoạt động tuân thủ là điều không thể thiếu.
Hiện tại, RWA trong bất động sản vẫn chưa có khung pháp lý rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý ở Mỹ có quan điểm khác nhau về phân loại token, dẫn đến quy định không rõ ràng. Trên thế giới cũng thiếu khung quy định có thể tham khảo. Tình trạng hỗn loạn này đe dọa niềm tin của nhà đầu tư và gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù môi trường quản lý phức tạp, nhưng vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng đang khám phá RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh tính khả thi sơ bộ trong 1-2 năm hoạt động. Tin rằng với sự thiết lập và hoàn thiện các khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản có khả năng phát triển mạnh mẽ.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
16 thích
Phần thưởng
16
8
Chia sẻ
Bình luận
0/400
ThreeHornBlasts
· 07-17 10:02
又一波đồ ngốcchơi đùa với mọi người工具...
Xem bản gốcTrả lời0
MemeEchoer
· 07-15 06:19
Quản lý này cũng quá... đáng tin cậy rồi.
Xem bản gốcTrả lời0
ForeverBuyingDips
· 07-15 01:58
đồ ngốc vẫn phải bị chơi đùa với mọi người
Xem bản gốcTrả lời0
RuntimeError
· 07-14 20:12
Đến rồi, nóng quá đi!
Xem bản gốcTrả lời0
EntryPositionAnalyst
· 07-14 20:12
Cẩn thận với rủi ro pháp lý, đừng bị lỗ.
Xem bản gốcTrả lời0
MiningDisasterSurvivor
· 07-14 20:11
Một bẫy chơi đùa với mọi người nữa khiến tôi nhớ lại năm 18, đã thấy quá nhiều rồi.
Xem bản gốcTrả lời0
SellLowExpert
· 07-14 20:08
đồ ngốc không chơi đùa với mọi người không thoải mái斯基~
Dự án RWA bất động sản: Thả ngưỡng đầu tư nhưng vẫn còn thách thức về quản lý
Dự án RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng hành
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là một khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, mà đã tồn tại từ năm 2018. Tuy nhiên, chỉ đến năm 2022, khi lãi suất Mỹ được điều chỉnh tăng và lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ vượt qua lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử, RWA mới thực sự thu hút được sự chú ý rộng rãi. Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế của chúng và thị trường tiềm năng.
Phương pháp thị trường bất động sản mã hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD. Các mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt, thu hút nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Việc token hóa bất động sản còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
So với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản truyền thống (REIT), RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, RWA có thể cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều cơ hội quản lý và quyền sở hữu hơn, với mô hình hoạt động phi tập trung hơn.
Bằng cách quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, có thể tóm tắt những ưu nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Phân tích trường hợp
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ.
RealT mua bất động sản và token hóa, ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba chịu trách nhiệm quản lý và bảo trì. Tiền thuê nhà sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng pháp lý được tách biệt với công ty sở hữu bất động sản.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị 323.020 đô la, mỗi token 52,10 đô la, tổng cộng 6.200 token. Tiền thuê hàng tháng 2.600 đô la, sau khi trừ đi 622 đô la chi phí, lợi nhuận ròng là 1.978 đô la. Mỗi token có lợi nhuận hàng năm 3,83 đô la, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
RealT cung cấp 100% token, duy trì mô hình hoạt động rủi ro thấp. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, RealT chỉ thu 2% phí token hóa. Cách này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng đem lại thách thức. Khi tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có thể có xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư. Nếu RealT nắm giữ quá nhiều cổ phần sẽ giảm tính thanh khoản, trong khi nắm giữ quá ít thì thiếu động lực giám sát.
Dữ liệu cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT có số tiền đầu tư dưới 500 đô la, 9% trong khoảng 500-2000 đô la, và 1% trên 2000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
RealT đã phân phối khoảng 6 triệu đô la tiền thuê trên mạng Gnosis. Phí nền tảng dao động từ 2,5% đến 3% tiền thuê, doanh thu trong hai năm khoảng 150K-180K đô la. Tuy nhiên, lợi nhuận cụ thể mà RealT thu được từ tiền thuê là không rõ.
RealT áp dụng cấu trúc công ty đa tầng, bao gồm thực thể hoạt động cốt lõi, công ty mẹ bất động sản và các LLC tương ứng với từng bất động sản, nhằm đơn giản hóa quy trình pháp lý và cách ly rủi ro.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà. Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong giao dịch bất động sản thực tế, nhưng cũng dấy lên nghi ngờ liệu nó có thực sự là một dự án RWA hay không.
Mặc dù nhận được sự đầu tư từ các tổ chức nổi tiếng như Coinbase và Solana Ventures, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý. Hiện tại, TVL khoảng 16 triệu USD, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm Parcl dễ sử dụng và có tốc độ phát triển nhanh, nhưng mức độ quan tâm và thị phần trên thị trường vẫn còn thấp, có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020, ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng hai sản phẩm của nó đáng được đề cập:
Dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được token hóa: Chủ nhà có thể token hóa bất động sản và sử dụng làm tài sản thế chấp để vay mượn.
Tài chính vay mua nhà: Người dùng sau khi mua nhà có thể mã hóa quyền sở hữu để vay vốn, dùng để trả nợ ngân hàng.
Reinno hoạt động theo mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến, có những rủi ro rõ ràng:
Các rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA vẫn đang ở giai đoạn đầu, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hay dự án dẫn đầu. Quy mô dự án hiện tại và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc tách biệt rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm đối tượng đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng RWA trong bất động sản, sự tiến bộ trong lập pháp và hoạt động tuân thủ là điều không thể thiếu.
Hiện tại, RWA trong bất động sản vẫn chưa có khung pháp lý rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý ở Mỹ có quan điểm khác nhau về phân loại token, dẫn đến quy định không rõ ràng. Trên thế giới cũng thiếu khung quy định có thể tham khảo. Tình trạng hỗn loạn này đe dọa niềm tin của nhà đầu tư và gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù môi trường quản lý phức tạp, nhưng vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng đang khám phá RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh tính khả thi sơ bộ trong 1-2 năm hoạt động. Tin rằng với sự thiết lập và hoàn thiện các khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản có khả năng phát triển mạnh mẽ.